madina
VIP QTR
 عدد الرسائل : 930
تاريخ التسجيل : 12/04/2008
 | | موضوع: أجراءات تسجيل العقار لغير القطرين 18/7/2008, 12:28 | |
| | ttp://www.raya.com/site/topics/printArticle.asp?cu_no=2&item_no=340890&version=1&template_id=131&parent_id=19][/url] | | | المكتب الجديد يستقبل مئات الاستفسارات يومياً
- المهندس المالكي : توزيع دليل متكامل للإجراءات والشروط القانونية
- السادة : حق الانتفاع يمتد للورثة وتجديد ال 99 عاماً في بعض المناطق
رغبة متزايدة من جانب المقيمين لتملك العقار في قطر، في الوقت الذي تشهد فيه أسعار الإيجارات قفزات كبيرة بلغت 250% خلال سنوات قليلة.
ومع الحوافز والتسهيلات الائتمانية التي تقدمها البنوك المحلية، وبعد الإعلان عن تخصيص 18 منطقة يسمح فيها للمقيمين بتملك الأراضي والعقارات ، أصبح العديد من المقيمين يفضلون تملك العقار علي دفع إيجار شهري ربما يعادل في كثير من الأحيان حجم القسط الشهري الذي سيسدد بموجبه ثمن الشقة التي سيشتريها.
وبالرغم من ارتفاع أسعار الشقق بشكل كبير، فان البنوك توفر تسهيلات وحوافز تغري المقيمين بالتملك، حيث إن بعض البنوك لا يشترط تسديد دفعة أولي، كما أنها تقوم بتقسيط القرض علي دفعات ميسرة وسهلة الدفع. وتعول الشركات العقارية القطرية علي القوة الشرائية المرتفعة والمداخيل العالية للمقيمين في تسويق مشروعات عقارية ضخمة بمليارات الدولارات شرعت أخيرا في بنائها مستفيدة من قانون تملك وانتفاع الخليجيين والأجانب بالوحدات السكنية، الذي يسمح لأول مرة لغير القطريين بتملك العقار في مناطق معينة، والانتفاع لمدة 99 عاما قابلة للتجديد في مناطق أخري.
الراية رصدت الخطوات والاجراءات المتبعة داخل مكتب تسجيل العقارات الخاصة بغير القطريين للتعرف علي الشروط الواجب توافرها خلال عملية التسجيل ورهن الارض ومساحة الارض الفضاء التي يحق التسجيل فيها .
في البداية يقول المهندس إبراهيم عبد الله المالكي - مدير بلدية الدوحة : البلدية اصدرت مؤخرأً دليلا لاجراءات تسجيل العقارات والأراضي لغير القطريين والشروط القانونية والفنية ، لافتاً الي تيسيرالإجراءات والرد علي كافة استفسارات المقيمين حول آلية الحصول علي الاراضي والعقارات.
وكشف السيد عبد الله السادة رئيس مكتب تسجيل العقارات لغير القطريين ان هناك اقبالا كبيرا من المستثمرين العرب علي تملك الاراضي والعقارات لكن المرحلة الحالية هي مرحلة الفرز التي تقوم بها ادارة التسجيل العقاري .
وقال السادة : حتي الان لم نسجل أي عقود خاصة بتملك غير القطريين للاراضي والعقارات، وان كان هناك كم هائل من الاستفسارات التي نتلقاها من المستثمرين تكشف مدي الاقبال علي هذا المشروع خاصة ان المناطق المعروضة للتملك مناطق ذات مواصفات جيدة في الموقع .
وأشار السادة الي انه من حق المالك للعقار ان يقوم برهنه او التصرف فيه مادام خلال فترة التملك التي تعني استمراريته 99 عاما كما ان من حقه توريثه لكن هناك عددا من الشروط التي ينبغي الالتزام بها وهي من حيث تملك الاراضي الفضاء يتم تقديم الطلب من قبل المالك الي مكتب تسجيل العقارات والوحدات السكنية ببلدية الدوحة وفقا لمساحة الارض الفضاء التي يجب ألا تقل عن 400 متر. م وان تكون واجهتها لاتقل عن 15 مترا وان تكون من الاراضي المخططة وعليها سندات الملكية ويجب البدء والتعمير عليها خلال مدة لا تتجاوز سنة واحدة ولا يجوز فرز هذه الاراضي المخصصة للمنتفع لمساحات أصغر .
وأشار الي الشروط التنظيمية التي يجب التقيد بها ومنها طلبا الحصة المخصصة للبناء كما ان فتح الطلب يجب ان يكون من قبل المالك فقط وعن طريق قسم رخص المباني ببلدية الدوحة ومرفق معه صورة من البطاقة الشخصية للمنتفع وكتاب تفويض منه لمالك الارض وكتاب من المالك يوضح نوعية البناء المطلوب وصورة من سند الملكية مصدقة من ادارة التسجيل العقاري والتوثيق وصورة من شهادة حق الانتفاع للاراضي المباعة بالاضافة الي أي تراخيص سابقة للارض ومن ثم يحال الطلب الي الهيئة العامة للتخطيط والتطوير العمراني للدراسة وبعد استكمال الدراسة يحال الي بلدية الدوحة لإصدار رخصة البناء .
الفرز
وأضاف : بعد عملية البناء يتم اصدار شهادة البناء وترسل الي ادارة التسجيل العقاري والتوثق بوزارة العدل لإصدار شهادة فرز المبني اذا تطلب الامر ذلك وكذلك يتم فرز الوحدات بإدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل واصدار سندات الملكية ويتم مراجعة مكتب تسجيل العقارات والوحدات السكنية بالبلدية الذي يقوم بالتأكد من استيفاء الرسوم علي الوحدات المفرزة واصدار شهادات حق الانتفاع ومخاطبة ادارة التسجيل العقاري والتوثيق لتوثيقها حسب المتبع لديهم ثم يقوم المكتب بعد ذلك بتسليم الشهادة بعد توثيقها الي المنتفع .
واوضح السادة إنه في حالة رهن العقار لدي البنك او شركة تمويل يلتزم المنتفع بارفاق كتاب رسمي صادر من الجهة الدائنة المرتهنة مبينا بها قيمة القرض والمدة المحددة لسداده اضافة الي اقرار بعدم الممانعة من الجهة الدائنة المرتهنة مفاده تسجيل الوحدة السكنية باسم المنتفع المدين لها الراهن.
قرار الشراء
ويعتقد الكثيرون أن الأسعار تمثل أحد المرتكزات الأساسية المهمة في قرار شراء الوحدة السكنية، لكنها ليست المرتكز الأول ولا الوحيد، فهناك عناصر أخري يتوقف عليها قرار الشراء من أهمها موقع المشروع وسمعة الشركة ومستوي التشطيب ومعايير البناء والالتزام بمواعيد التسليم وشكل التصميم والخدمات المرتبطة بالمشروع، وغيرها من العناصر.
وبالرغم من تطور صناعة مواد البناء في قطر، فان معدلات التقدم المتحققة علي الأرض في هذا المجال لا ترضي طموحات شركات التطوير العقاري مقارنة بحجم المشروعات المطروحة خلال فترة وجيزة والمدد الزمنية المطلوبة للتنفيذ، ولاشك في أن استمرار الفجوة بين صناعة مواد البناء والمشروعات العقارية المطروحة وزيادتها يوما بعد يوم ربما يترك تداعيات سلبية علي شركات التطوير العقاري ومواعيد تسليم المشروعات، فضلا عن ارتفاع أسعار الوحدات السكنية نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد مرة بعد أخري، وذلك نتيجة زيادة الفجوة بين العرض والطلب علي هذه المنتجات، نقلة نوعية .
كما أن صناعة مواد البناء ستشهد خلال الفترة المقبلة، وفي ضوء ما أعلن عنه من مصانع للحديد والاسمنت في قطر ومنطقة الخليج، نقلة نوعية ستجعلها في مصاف الصناعات المتقدمة في منطقة الشرق الأوسط، بما يلبي متطلبات السوق المحلي، بالاضافة الي التصدير للخارج.
تجدر الاشارة الي ان فتح باب التملك والانتفاع في الوحدات السكنية وفقا للضوابط التي وضعها مجلس الوزراء، سوف يؤدي الي مزيد من انتعاش الحركة العمرانية في السوق القطري، ويجذب الاستثمارات الاجنبية إليها، ويوفر الاستقرار الاجتماعي للمقيمين علي أرضها من الجنسيات المختلفة، حيث إن قانون التملك والانتفاع بالعقارات يتماشي مع توجهات الدولة لاستقطاب الاستثمارات الخليجية والعربية والاجنبية لإنعاش السوق العقاري وتحريره من القيود، في اطار سياسة الدولة الرامية الي تحسين المناخ الاستثماري وتفعيل قانون استثمار رأس المال الاجنبي في الانشطة الاقتصادية.
ارتفاع الاسعار
وكشفت احدي شركات التمويل والاستثمار في تقريرها عن العقارات في قطر أن البلد يشهد طفرة اقتصادية وعمرانية غير مسبوقة، جاءت لتواكب الازدهار الذي يعيشه الاقتصاد القطري والذي يعد حاليا من أسرع وأقوي اقتصاديات منطقة الخليج نموا وتقدما وعلي الرغم من أن أسعار الأراضي قد شهدت ارتفاعا عاليا وقياسيا فعلي سبيل المثال شهدت الأراضي خلال عام 2006 ارتفاعا بلغ 80% إلا أنها لا تزال الأرخص علي مستوي المنطقة والأجذب نظرا للكم الهائل من الطلب والذي يقابله شح في العرض.
وأضاف التقرير، ان الانتعاش العقاري جاء نتيجة لزيادة أسعار النفط وما صاحبه من نشاط اقتصادي قوي تدعمه حكومة قطر والتي تسعي جاهدة لجعل قطر المركز الاقتصادي الأول في المنطقة وذلك من خلال منح المستثمرين امتيازات عامة كحرية دخول رؤوس الأموال وخروجها وحرية تحويل الأرباح والأصول متي ما رغب المستثمر بذلك. ويشير العقاريون الي أن العائد علي الاستثمار العقاري في قطر يبدأ بين 15% الي 25%. .
أفكار تنافسية
وأشار التقرير الي أن الحكومة القطرية قد وعت للخطوة التي قامت بها إمارة دبي بالسماح للأجانب بالتملك وقد قامت بخطوة مشابهة استطاع من خلالها المستثمر الأجنبي التملك وبحرية للأراضي ومما لا شك فيه أن هذا سيساهم في زيادة التنافس في القطاع العقاري وابتكار أفكار تنافسية معمارية جديدة لكي تزيد من متانة الاستثمار العقاري في قطر.
وقال التقرير يستهدف القانون دفع المقيمين الي استثمار أموالهم في شراء وحدات سكنية بقطر ، وتشجيع رجال الأعمال الخليجيين للاستثمار في هذا القطاع لما يتيحه من إمكانيات لزيادة الطلب علي الشراء واتساع السوق.
وأضاف لعل المراقب لحركة السجل العقاري في قطر والصفقات التي تتم سيتأكد وبما لا يدع مجالا للشك أن حركة البيع والشراء تسير بدون توقف إذا ما عرف أن أسعار الإيجارات قد حققت خلال السنوات الست الماضية ارتفاعا قد يصل الي 200% وبالتأكيد فان خطة بناء 200 برج في الدوحة يعكس حجم الطلب الكبير الذي يشهده سوق العقارات في قطر.
الالتزامات
وتعتبر الضمانات المالية من أهم البنود في عقود التشييد والإنشاء، وتتجلي أهميتها عند وقوع الأضرار غير المتوقعة أو في حالة إخفاق أحد الأطراف المتعاقدة في الوفاء الكامل بالتزاماته لذلك نلاحظ أن الكفالات والضمانات الخاصة بالمشاريع العقارية عادة ما تبدأ منذ البدء بتقديم العطاءات ولا تنتهي إلا بعد مضي سنوات عديدة علي انتهاء المشروع.
ففي مجال التشييد، يهدف المالك من خلال الكفالات الي ضمان حقوقه المتعاقد عليها وحقوق مقاولي الباطن وموردي المواد والعاملين التابعين للمتعهد الرئيسي وقد تناولنا في التقرير الماضي ضمان حسن التنفيذ وسيتم التطرق في هذا التقرير الي نوع آخر من الضمانات وهو ضمان الدفع للعمالة والموردين وضمان الصيانة.
وضمان الدفع للعمالة والموردين يقدم للمالك ضمانا علي قيام المقاول بدفع الأجور كافة الخاصة بالعمالة التابعة للمقاول وكذلك تسديد الفواتير المستحقة عليه لموردي المواد والمعدات الخاصة بالمشروع وذلك لأن أي إخلال في عدم قيام المقاول بصرف الأجور والتكاليف قد يسبب العديد من المشاكل الإدارية والقانونية والتي ستنعكس بلا شك سلبا علي المشروع. وفي حالة رغبة المالك في تفعيل هذه الكفالة فان الجهة الكافلة تقوم بتحري أسباب عدم قيام المقاول بسداد الأجور أو دفع الفواتير وتقوم فورا بتسديدها للعمال والموردين وبذلك يضمن المالك عدم رجوع أصحاب الحقوق عليه في المطالبة بقيمة ما تم إنجازه من أعمال أو ما تم شراؤه من مواد لاستخدامات المشروع.
مسؤولية المقاول
إن هذا النوع من الكفالات عادة ما يستخدم في المشروعات العامة حرصا من الدولة علي تجنب أي مشاكل أو مخاطر قد تظهر من خلالها الحكومة أنها لا تفي بحقوق العاملين لديها.
أما ضمان الصيانة فهو يضمن للمالك حقه في مطالبة المقاول في إصلاح أي عيوب أو أعطال أو خلل تظهر في أي مكون من مكونات المشروع ويكون المقاول مسؤولا عنه وذلك بعد انتهاء المشروع وتسليمه للمالك دون تحمل المالك لأية أعباء مالية. وعادة ما تختلف مدة الضمان باختلاف المشروع إلا أن المتعارف عليه أن فترة ضمان الصيانة هي سنة واحدة فقط. وفي حالة إخفاق المقاول بالالتزام بمسؤولياته تجاه تصليح أي خلل أو عطل طبقا لشروط الصيانة الواردة في العقد فيحق للمالك الرجوع للجهة الكافلة والتي ستتولي مسؤولية معالجة هذا الأمر طبقا لشروط التعاقد دون تحمل المالك لأية مسؤوليات مالية. |  |
| |
|
